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既存住宅瑕疵保険って?ホームインスペクションとの違いを解説

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/10/19

東京で住宅などを売買するときには、引き渡し後に何らかの不具合が発見されたときの責任の所在が問題になる懸念があります。住宅の品質や本来備えるべき性能を備えていないという自体は、中古住宅では問題になりえます。このような状況を適正なコストでケアすることをサポートするのが、既存住宅瑕疵保険とホームインスペクションです。

既存住宅瑕疵保険とは、その仕組みを御紹介

東京は地価が高止まりしていることもあり、新築住宅で十分な床面積を確保するには限界があり価格もかなり高額にのぼります。そこで比較的立地条件が良好で、床面積の広さや間取りの規模の割には割安な価格で入手できる中古住宅には安定した人気があります。しかし中古住宅は程度の差こそあれ、多かれ少なかれ経年劣化や設備の陳腐化などは避けられません。

中には経年劣化による不具合や、現行の建築基準法では耐震性を充足しないなどの問題を抱えていることがあります。そこでこのような中古住宅を購入したあとに、一定の条件の下で買主が負担することになる補修・修繕費用などを填補するのが既存住宅瑕疵保険になります。もっとも既存住宅瑕疵保険は中古住宅の全ての不具合を対象に補償するというわけではありません。

柱や基礎などの構造耐力上重要な部分の瑕疵、及び外壁・屋根など雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、一定の用件で500万円から1000万円の間の金額で補修費用などを特定の団体が保険形式で負担するというものです。ここで瑕疵というのは、通常有するべき機能や安全性を欠いている状況を意味します。つまり建物の基本構造や外部からの雨水の浸入を防止する部分などは、建物の存立に関する重要な箇所であるだけに、保険形式で購入者のリスクを負担するという制度です。

ホームインスペクションの意義とは

中古住宅の市場が活発な東京では、既存住宅瑕疵保険によるセーフティーネットは重要です。ところが中古住宅を購入する場面で類似した制度で利用の可否が問題になるのが、ホームインスペクションになります。得てして既存住宅瑕疵保険とホームインスペクションは利用の可否が検討される場面が共通していることから混同されがちですが、両者は異なる制度です。

中古住宅購入の場面では何かと問題になる、ホームインスペクションについて、制度の概略を確認しておきましょう。ホームインスペクションとは住宅診断のことで、住宅事情に精通した専門家(住宅診断士・ホームインスペクター)が専門的知見をもとに公正な第三者的立場から、対象住宅の状態を把握診断します。対象となるスペックは、住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修するべき部位やその費用の概略などを分析しアドバイスを提供する業務のことを意味します。

売主が自宅を売りに出す前や、買主が中古住宅を購入する前提として、ホームインスペクションを実施するという事例が増加しています。このようなトレンドの背景には売主はもちろん買主にとっても、中古住宅を購入後に住宅性能などを巡ってトラブルになることを回避したいとの意向を見て取ることができます。診断の方法は目視で屋根や外壁・室内・天井裏・床下などを確認し評価するのが一般的になっているのです。

既存住宅瑕疵保険とホームインスペクションの違いについて

東京で中古住宅を売買するときには、ホームインスペクションや既存住宅瑕疵保険の特徴を把握して取引に望むのが好ましいのは言うまでもありません。せっかく売買できたのに、入居後に不具合などが発覚しては売主・買主ともにデメリットが大きいからです。

しかしいずれの制度も機能する場面は類似しているので混同されることが珍しくありません。しかるに両者は実際には異なる制度であり、目標やケアできる内容には違いがあります。そこでホームインスペクションと既存住宅瑕疵保険との違いを確認しておきましょう。

まず既存住宅瑕疵保険は、基礎や柱などの構造耐力上重要な部分と雨水の屋内への侵入を阻止する部分の瑕疵について、一定の条件を満たせば保険形式で補償金を支払うというものです。瑕疵保険に加入するために調査が必要で、調査結果に基づく補修・補修の適正さの審査が展開されることになります。

これに対してホームインスペクションは、建物の現況を把握し売買当事者間で情報を共有し、買主にあっては将来のリノベーションやリフォームなどの費用についての知見を与えることで入居後のトラブル発生を回避し、将来の家づくりに対する情報提供を主な趣旨にしています。入居後の安全な生活を保障する上では既存住宅瑕疵保険の重要性は言うまでもありません。しかるにホームインスペクションは、より幅広いスペックについての情報認識を実現する点で大きなメリットがあるのも確かです。

 

東京で中古住宅を購入するときには、対象物件のコンディションが重要です。入居後住宅性能などを巡ってトラブルを回避するために、既存住宅瑕疵保険とホームインスペクションが用意されていますが、それぞれに要件や効果に違いがあるので併用するのが合理的です。

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