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知らないとバカをみる!?中古住宅の瑕疵担保責任とは?

公開日:2020/03/01  最終更新日:2020/03/23

東京で中古住宅を購入したい場合には住宅に欠陥がないか判断をしておきたいところです。素人がみて判断できる欠陥がある場合には、すぐさま修理を依頼するかあるいはその住宅自体を購入しない方法も考えられます。問題となるのは、目に見えない部分に欠陥が生じている場合です。もし目に見えない欠陥があった場合はどうしたらよいでしょうか。

瑕疵担保責任とはいったいどのようなものか

住宅の売買は、民法と呼ばれる法律によって定められています。この売買自体は、特に当事者間に問題が生じなければ、法律を適用することなく当事者間の意思表示だけで契約が成立しお金が動きます。

しかし問題が生じている場合には、民法の規定が直接関係してくることになるでしょう。そのうちの一つが瑕疵担保責任になります。

中古住宅を購入する時、目に見える欠陥がある場合には瑕疵担保責任は適用されませんが、目に見えない欠陥がある場合のために瑕疵担保責任と呼ばれるものがあります。この瑕疵担保責任は、売り主側が買い主に対して欠陥がある部分を修理する責任があることを意味しているわけです。

特に重要になるのは「瑕疵」の意味をどのように判断するかです。「瑕疵」という言葉自体は難しいですが、簡単にいえば「目に見えないキズ」のことを意味しています。例えば天井裏で発生している雨漏りや、床下で発生している白アリによる被害などが瑕疵にあたります。これらが発生していると状態が良くなることはなく、より劣化するだけです。

瑕疵担保責任は中古住宅を引き渡してから2年間適用されます。つまり2年間の間に瑕疵が発見され欠陥住宅と判断される場合には、売り主は責任を負わなければいけません。このように考えると、瑕疵担保責任自体は購入者を保護するための法律であることが理解できます。

瑕疵担保の責任が生じている状態を具体的に考える

買い主の権利を保護するのが瑕疵担保責任になり、この瑕疵担保責任があれば安心と言える一方で、実際にこの瑕疵担保責任を適用しなければならない場面は非常に厄介です。

例えば東京で中古住宅を契約しそのまま住み続けたとします。住み続けている間に雨漏りが発生することもあるでしょう。引き渡しから2年以内に雨漏りが生じている場合、瑕疵があったと断定できることが多く、この場合には売り主に瑕疵担保責任を追及することが可能です。

しかし実際に住み続けてから雨漏り修理などを行うと生活が制限される恐れがあるでしょう。雨漏りも住んでいる人が認識できるレベルに達しているとすれば、天井にしみができている状態か完全に天井からしずくが床に落ちている状態です。

この状態は初期症状ではなくかなり末期の症状と言えます。つまり修理をするにしても、大掛かりな修理が必要になります。雨漏り修理をする場合には、天井の修理からスタートしなければならず、足場の設置をすることがほとんどです。しかも修理期間が2週間以上かかることも少なくありません。この間に業者が部屋の中に立ち入りをすることも増えるため、プライバシーの問題なども考えられるでしょう。

いくら売り主が責任をとってくれるとはいえ、購入する側からすれば生活に不便が生じる事態は避けたいところです。この場合には、ホームインスペクションを利用するのも一つの方法と言えるでしょう。

ホームインスペクションと瑕疵担保責任

ホームインスペクションとは何かといえば、第三者機関による住宅の検査を意味しています。東京でホームインスペクションを利用する場合、売買契約の前の段階で行うのがポイントになるでしょう。売買契約をして引っ越した後に行うと、引っ越し後に業者が立ち入ることになり、生活に制限が加わってしまいます。

そこで可能な限り契約をする前にホームインスペクションを行うことで、契約をするかどうかの選択を買い主側がすることができるようになります。 もしホームインスペクションをする場合、契約前の段階で行えば、瑕疵が生じていることが発見できた場合に契約をしない方法も考えられるでしょう。

ただせっかく瑕疵担保責任があるならば、売り主側に修理を依頼することもできるのです。売り主側に修理を依頼する期間は、契約をしてから引っ越しまでの期間になります。契約をしていないのに修理を依頼することはできません。そうだとすれば、契約してから引っ越しをするまでの期間は1か月以上分けておいた方がよいとも言えます。

この時、売り主に対してホームインスペクションの費用を請求できるか問題になりますが、この点に関しては契約の中でホームインスペクションを利用することが前提になっている場合は請求ができる可能性もあります。しかし多くの場合は、ホームインスペクションの費用まで請求することは難しいと考えてよいです。

 

瑕疵担保責任は、目に見えないキズが住宅にある場合売り主側が負う責任になります。ただし東京で住宅の契約が成立した後に修理を行うよりも、契約が成立する前の段階で瑕疵を発見しその後に修理を行った方が買い主としても何かと都合がよいです。

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