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中古住宅瑕疵保険って加入した方がいい?仕組みを分かりやすく解説

公開日:2020/03/15  最終更新日:2020/03/23

東京で中古物件を売買するときには、売主が買主に代金を支払って物件の引き渡しをすれば終わりになるとは限りません。物件に隠された不具合(瑕疵)があり、売主が購入後に知ったというときに売主は瑕疵担保責任によって契約の解除や補修・修繕をしなければいけません。そこで注目するのが中古住宅瑕疵保険です。

中古住宅瑕疵保険とはどんな保険なのか

東京で加入できる中古住宅瑕疵保険とは、隠された瑕疵とみなされる不具合が発見されたときに修繕・補修する費用として保険金が支払われます。そもそも瑕疵担保責任は売主が瑕疵を隠して販売していたときに発生するものなので、売主も知らなかったら免責されます。

また任意規定なので当事者同士で「瑕疵が見つかっても免責をする」あるいは「一定期間が過ぎれば免責になる」という特約を盛り込めば、売主は責任を負いません。そうなると売主にとっては有利ではありますが、買主は物件の購入費用に加えて修繕・補修の費用を支払わなければいけないので不利な契約です。

もちろん、そのように買主にとって不利な特約を盛り込んだ契約では買いたいと希望する人が出てこなくなるので、物件の購入価格を安くして釣り合いをとります。

そういう状況で、売主の利益を守りつつ買主の不利益を守るために、この中古住宅瑕疵保険が使われるようになりました。この保険に加入していれば、たとえ特約によって売主が免責されていたとしても、買主は救済されます。ただし、無制限に保険金が出るわけではなく、上限額が決まっていますからその範囲内での補償となります。

そして、保険の仕組みとして適用される部分は決まっています。戸建住宅でもマンションでも柱や基礎部分など建物の構造耐力上主要部分と、屋根や壁など雨が建物内に入り込むのを防ぐ部分です。

加入前にはホームインスペクションが必要

中古住宅瑕疵保険の仕組みとして、問題が明らかにある物件を加入させることはできません。医療保険でも既往症があれば断られますし、自動車保険でも事故歴などがあると加入できないのと同じ理由です。

では、中古住宅で問題がないのかを調べるために何をすれば良いのかというと、ホームインスペクションという健康診断のようなものです。ホームインスペクションはホームインスペクター(住宅診断士)が建物内に配管の腐食や建物の傾きなどがないのかを調べることです。検査には、戸建住宅で3時間程度、マンションでも1時間半から2時間程度かかります。

なお、この中古住宅瑕疵保険に加入するために行うホームインスペクションは、一般的に建物の安全性を調べるために行われるものとは内容に違いがあります。というのも、保険は柱や基礎といった建物の構造耐力上主要部分と、屋根や壁といった雨水が入り込むのを防ぐ部分が対象です。それ以外の部分で何か問題があったとしても、保険に関わるのでなければ何も指摘されることがありません。

東京で中古住宅瑕疵保険に加入するとすれば料金は、保険料に加えて検査料を合わせて支払うのが一般的です。建物の延床面積に応じて保険料と検査料は高くなっていきます。保険金は1,000万円、500万円と上限がありますが、保険料と検査料を合わせても5万円から10万円程度です。

売主が支払うのですが、瑕疵担保責任を問われて数百万円、あるいはそれ以上の負担をするかもしれないと考えると、加入しておいたほうがお得です。

これから需要が高まる中古住宅瑕疵保険

これまで東京で中古住宅の取引をするとしたら、売主は瑕疵担保責任を負わなければいけませんでした。ところが2020年4月に施行される民法改正ではその用語は消えます。

瑕疵担保責任が消えた代りにでてきたのが契約不適合責任です。契約不適合責任が瑕疵担保責任と違うのは、問題になるのが隠れた瑕疵などうかではなく契約書通りの物件が引き渡されているかです。

新しい法律では契約書と違う所があれば買主がその存在を知っているかどうかにかかわらず、責任を売主に問うことができます。さらに、今までは瑕疵担保責任は契約の解除や損害賠償請求という二種類だけが売り主に対してできることでしたが、そこに補修などの請求ができる追完請求そして、代金の減額請求も加わり買主にとっては便利になります。

損害賠償請求をはじめとした買主の請求権を行使するためには、改正前であれば瑕疵があることを知ってから1年以内に動かなければいけませんが、改正後は期間は同じく1年ですが売主に通知するだけで済むようになりました。

このように契約不適合責任へと改正されたならば、買主は不利益からより守られるようになるのですが、売主の責任はより重くなります。なので契約書通りに物件を渡すためにも中古住宅瑕疵保険は需要が高まっていきます。

これまでは加入をするべきかどうかは、売主の判断にかかっていましたが、これからは状況的に加入をしなければいけなくなるでしょう。

 

東京で中古住宅瑕疵保険に加入していれば、隠れた瑕疵があったときに補修・修繕にかかる費用を保険でカバーできます。そして加入の際にはホームインスペクションを受けて、保険の対象となる部分に問題ないのかを調べる必要があります。費用はかかりますが、保険が出る金額を考えればかなりお得です。

2020年に民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わると売主の責任が重くなるので、ますます加入しておくべき状況になります。

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