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中古住宅はホームインスペクションと耐震診断を同時に行ったほうがお得!?

公開日:2021/01/15  最終更新日:2020/10/21

東京で中古住宅の売買を検討している方にとって、対象物件のコンディションには大きな関心を集める問題です。新築住宅では住宅性能の中で少なくともカタログスペックについては客観的に明らかになっていますが、中古物件となるとそうはいきません。中古住宅では売主も把握していない不具合を抱えたまま売りに出されていることも多いのです。

古い物件ほど耐震性に問題を抱えていることが多い

東京で中古住宅の売買を行うときには、建築時期によっては現在の耐震性の基準をクリアしていないことがあります。建物の耐震性についての基準の主要な枠組みを形作っているのは1980年代の改正建築基準法です。そのため1980年前後を境にして、耐震性が著しく低い建物が取り壊されないまま現在に至っていることは珍しくありません

最近では震災レベルも含めて大地震が日本全国で毎年のように発生しているので、建築年代に関係なく耐震性に向けられる関心は高いものがあります。このような耐震性能に関する不安に答えるのが耐震診断になります。耐震診断とは建物の耐震性能を確認することで、一般診断と精密診断の二種類がありますが木造住宅などの一般邸宅では一般診断が活用されています。

耐震診断の具体的中身は建物の現地調査を行い耐震性にまつわる徴候などの情報を収集し、同時に建物に関する図面を参照しながら耐震性能にまつわる問題点をあぶりだすことから始まります。これらの作業で収集されたデータを専門の計算ソフトを活用し耐震性を数値化して問題の有無を確認します。

もっとも耐震診断は人により結果に誤差があり、誰が実施しても同じ結果になるとは限りません。そもそも現地調査などでは実地に確認できない部分があるので、ある程度の推測などを活用するものなので解釈や判断で多少の違いはあるのは理解しておくべきです。

ホームインスペクションを受けることの意義

東京で中古住宅のスペックを確認する上で耐震性は重要なファクターです。東京ではかつて関東大震災が起こった経緯があるので、地震に向けた備えには高い関心が払われています。そこで中古住宅の売買する場面ではホームインスペクションを実施する事例が増加しています。耐震診断と混同されることがありますが、どこに耐震診断との違いがあるのでしょうか。

ホームインスペクションとは建物診断と訳されるもので、住宅の現況を色々な部分を確認しながら総合判断していきます。具体的には建物の劣化具合・新築当初から補修されないまま放置されている施工不良の有無等を確認していきます。新築住宅の場合は施工不良の有無を確認することになります。

しかしホームインスペクションでは耐震性能の評価までは含まれていません。もちろんホームインスペクションでも耐震性の中身を構成する個別の要素を対象に判定することはあります。しかし図面を確認しながら専門ソフトを駆使して、客観的な数値で耐震性能を判断するという作業は含まれて居ません。そのため詳細な耐震性能を確認するには、耐震診断を受けることが必要です。

ちなみに新築住宅では着工前の建築確認において耐震性も含めて建物の確認をされているので、耐震診断の対象とはされていません。このような事情があるため、中古住宅のみが耐震診断の対象になっているわけです。

引き渡し後のトラブル発生を防ぐにはダブルで対策を

東京で中古住宅を取引するとき、ホームインスペクションと耐震診断のどちらを受けるのがベターな選択になるのでしょうか。仮に耐震性能が不十分であることが判明すれば、耐震性を強化する工事が追加で必要になるので、瑕疵担保責任を追及される可能性があります。しかし本来有するべき性能が備わっていないことが判明すれば、耐震性能に関係のない部分でもやはり補修工事が必要になり、同じように瑕疵担保責任のリスクが出てきます。

そもそもホームインスペクションと耐震診断の違いは、耐震性を数値で評価するか否かにありますが、入居後の安心や快適な生活のためには、耐震性能以外にもライフスタイルや家族構成などによっても違って来ます。ホームインスペクションでは耐震性に関係のない部分を数多く検査対象にしています。ひび割れや傾きなどの劣化が確認された中古住宅で、耐震性能には支障がないと判断されても、長く生活を快適に送るためには補修工事を早めに実施さいておいたほうが良いこともあります。

このように実際の入居後の具体的あり方も視野にいれた部分にまで、アドバイスをもらえるのがホームインスペクションのメリットといえます。このように耐震診断とホームインスペクションとでは確認する要素が異なり、一つの方法で全ての住宅性能を評価するのは難しいのが課題です。今後中古住宅の売買を検討しているなら両方を併用するのがおすすめです。

 

東京で中古住宅販売のための、状態の確認にはホームインスペクションと耐震診断の二つの方法があります。両方の方法はそれぞれ検査対象が異なり中古住宅に関する情報を単独で調査するのは難しいものがあります。東京で中古住宅を売買するなら両方の方法を併用して、物件の状態についての詳細な情報を入手するのがおすすめといえます。

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